Cumpărarea sau închirierea de terenuri sau clădiri existente, nefiind o achiziție de produse (bunuri mobile), servicii sau lucrări, este exclusă de la aplicarea O.U.G. nr. 34/2006. Excluderea are, de asemenea, o motivație ce rezidă în faptul că acestea sunt proprietăți imobiliare ce depind natural de locația lor geografică.

De remarcat însă, că atribuirea contractelor de servicii financiare care se încheie, indiferent de formă, în legătură cu contractul de cumpărare sau de închiriere respectiv, se supune prevederilor O.U.G. nr. 34/2006.

De asemenea, contractele asociate serviciilor de cumpărare sau închiriere de terenuri sau clădiri, cum ar fi cele încheiate prin agențiile imobiliare sunt supuse prevederilor ordonanței.

În practică apar, deseori, suprapuneri de astfel de contracte excluse cu contracte de lucrări care se supun prevederilor ordonanței.

Astfel, contractele sunt excluse chiar dacă o autoritate contractantă cumpără/ închiriază teren împreună cu o construcție existentă pe acesta.

Acestea nu vor fi însă excluse dacă o autoritate contractantă solicită unui proprietar de teren/dezvoltator imobiliar să construiască o clădire după specificațiile proprii ale autorității, iar, ulterior, după terminarea construcției, proprietarul/ dezvoltatorul urmează să transfere dreptul de proprietate asupra acestora sau le închiriază autorității contractante.

Situația care este întâlnită cel mai frecvent este cea în care o autoritate contractantă cumpără un teren împreună cu o clădire ce se află construită pe acesta dar care nu este finalizată și urmează a fi terminată nu după specificațiile autorității contractante, ci conform proiectului dezvoltatorului imobiliar.

Opinăm că această ultimă situație nu se supune achizițiilor publice, având în vedere că, potrivit, art. 1 paragraful 2 lit. b) din Directiva 2004/18/CE, contractele de achiziții publice de lucrări trebuie să corespundă unor necesități precizate de autoritatea contractantă.

Chiar dacă transpunerea directivei în legislația noastră nu este identică (a se vedea art. 4 din O.U.G. nr. 34/2006), opinăm că prin clădiri ”existente” se înțelege inclusiv o clădire care nu este finalizată, dar, foarte important este de știut că autoritatea contractantă nu trebuie să modifice proiectul inițial, în sensul de a solicita dezvoltatorului îndeplinirea anumitor specificații tehnice.

Trebuie remarcat și faptul că nici măcar Comunicarea interpretativă a Comisiei Europene asupra legii comunitare aplicabile atribuirii de contracte care nu sunt în parte/ în totalitate subiect al directivelor referitoare la achiziții publice (2006/C 179/02) nu face referire la aceste excluderi.

Autoritățile române deseori recomandă autorităților contractante să emită, pentru aceste excluderi, norme proprii care să ”reglementeze” cumpărarea de terenuri/clădiri existente.

Recomandarea nu este însă, în această speță, de ajutor autorităților contractante, deoarece, pe de o parte, dacă acestea au anumite cerințe de îndeplinit (care să corespundă unor necesități proprii), atunci atribuirea unor astfel de contracte trebuie să se supună legislației privitoare la achiziții publice și nu unor norme interne, iar pe de altă parte, derularea unor ”proceduri” bazate pe norme proprii nu reușesc decât să creeze probleme suplimentare autorităților contractante, cu consecințe din cele mai nefaste.

Normele interne nu ar trebui să fie procedural similar achizițiilor publice, ci ar trebui să ajute autoritatea contractantă să cumpere eficient și avantajos un astfel de imobil.
Exemplu: o autoritate contractantă trebuie să cumpere o clădire pentru a nu supune distrugerii documente ce se află în posesia sa și care nu mai pot fi depozitate în vechea clădire care a fost revendicată de fostul proprietar printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
Crearea de norme proprii, cu specificații tehnice precise – număr locuri parcare, număr birouri, suprafețe alocate acestora, etc. – , precum și indicarea unor proceduri similare celor din legislația achizițiilor publice au creat imposibilitatea cumpărării unei astfel de clădiri, cu consecința nefastă a deteriorării documentelor importante care, potrivit legii, se află în administrarea autorității contractante.